Mietkautio

Cauțiunea este prevăzută pentru cazul în care chiriașul nu respectă obligațiile contractuale stipulate în MIETVERTRAG (Contractul de închiriere) și reprezintă în același timp o garanție pentru propietar -asigură eventualele pagube provocate de chiriaș (materiale sau banești). Trebuie avut în vedere că mulți proprietari au finanțat imobilul și au rate de plătit la bancă sau chiria este pentru ei o forma de venit necesară (pensie). Costurile la care se ridică o cauțiune sunt: Maximal drei Netto Kaltmiete – trei chirii „reci”. Acest lucru trebuie obligatoriu stipulat în contract!

Daune de închiriere (Mietschäden):

– Restanțe la chirie

– Restanțe la întreținere (Betriebskosten sau Nebenkosten)

– Restanțe la recalcularea costurilor de întreținere (Nachzahlung Betreibskosten sau Nebenkosten)

– pagube materiale provocate în locuință

– Schönheitsreparaturen (cheltuieli de renovare)- stipulate in contract!

Atenție la pagubele materiale: Faceti un protocol de primire amănunțit (Übernahmeprotokoll), faceți fotografii și stipulați în contract exact ce obligații vă revin la predarea locuintei (Übergabeprotokoll). Scrieți toate clauzele în contractul de închiriere. Nu stabiliți nimic verbal!!! Pe vorbe nu dă nimeni doi bani, nici judecatorul -dacă se ajunge la proces.

Drepturile chiriașului în ceea ce privește plata cauțiunii:

– Chiriasul are dreptul după legea § 551 BGB să platească în trei rate lunare egale, începand cu prima chirie (Mietbeginn). Teoretic, propietarul e obligat să accepte acest lucru, în practică lucrurile nu stau așa. Propietarii vor în general plata integrală a cauțiunii în momentul începerii contractului. Daca nu aveți suficienți bani, există și alte variante (le aveți menționate mai jos). Dacă propietarul marește chiria -asta se întâmplă în mod curent- el nu are dreptul să marească și cauțiunea!!! Ea rămâne aceeași pe toată perioada contractului de închiriere. Dacă în contract există o clauză care specifică majorarea cauțiunii odată cu majorarea chiriei, această clauză este nulă de drept.

Drepturile propietarului în ceea ce privește neplata cauțiunii:

– Daca chiriașul nu plătește cauțiunea, propietarul are dreptul să rezilieze imediat contractul de închiriere (außerordentliche fristlose Kündigung!!! ) conform §569 Abs. 2a BGB fără a mai trimite o scrisoare de somație (Abmahnung) dacă: plata cauțiunii este stipulată în contract, neplata cauțiunii a depăsit două luni. Motivul rezilierii contractului trebuie stipulat explicit în scrisoarea de reziliere (Kündigung).

Alte obligații și drepturi ale propietarului:

– banii de cauțiune trebuie depuși la banca de propietar pe un cont separat

– propietarul are dreptul să rețină cauăiunea (între 6 ăi 12 luni pentru recalculari Betriebskosten sau Nebenkosten (vezi eventualele recalculări de întreținere (Nachzahlung der Betriebsnebenkosten)

– dacă nu au fost facute reparațiile menționate în contractul de închiriere și/sau în protocolul de primire (Übernahme/Übergabeprotokoll)

– chiria neplatită

Există trei forme de plata a cauțiunii:

– BARKAUTION Este cea mai frecventă formă de plată. Un dezavantaj este în momentul când te muți în altă locuință și trebuie să plătești cauțiunea nouă, dar nu ai primit înapoi cauțiunea veche. Cereți mereu dovada de plată (Quittung B. BANKBÜRGSCHAFT / MIETKAUTIONSBÜRGSCHAFT – § 551 BGB). O cereți de la banca dumneavoastră, costă circa 5% anual din suma de cauțiune (cu condiția să aveți Schufa pozitiva). Avantajul este că poți să ceri oricând o a doua garanție bancară pentru cauțiune (de exemplu: când te muți în altă locuință sau pentru un nou contract de locuintă pentru copii studenți în alt oraș (C. MIETKAUTIONSVERSICHERUNG – §551 BGB este o asigurare de cauțiune pe care o încheiați la o companie de asigurări, nu are de a face cu banca. De exemplu, la R+V Versicherung costurile sunt de circa 5,25 % anual din suma de cauțiune. Avantajul este ca și cel de mai sus de la bancă).